Gavrilă Urs despre cât de afectată de criza actuală e piața imobiliară din Bistrița

(INTERVIU) Între 600 și 700 de apartamente noi sunt pe stoc acum la Bistrița, însă dezvoltatorii imobiliari nu se tem că vor rămâne cu ele nevândute, a declarat Gavrilă Urs, investitor pe piața imobiliară a orașului într-un interviu acordat Timp Online.

Cum stau lucrurile pe piața imobiliară în plină criză cauzată de noul coronavirus?

Dacă o luăm ciclic, noi am ratat un sezon bun de vânzări acum, de Paști, când ar fi venit, de regulă, cei din străinătate. Cel puțin în partea a retailului de imobiliare în județele nu foarte cosmopolite, majoritatea celor care cumpără sunt români din Diaspora. Am ratat tura aceasta. Pe de altă parte, dacă ne uităm la previziunile economice, criza care urmează să vină – și e cert că va urma o criză generată de lipsa consumului în aceste 2-3 luni – va fi una în V, adică foarte abruptă în jos, dar și cu o revenire abruptă în sus. E îmbucurător pentru noi pentru că nu va dura, nu va fi o criză precum cea din 2008-2009-2010 care s-a simțit foarte tare pe partea de imobiliare.

Șantierele nu s-au închis în tot acest timp din câte am putut vedea.

Așa este.Piața construcțiilor în sine nu a fost afectată în această perioadă. Suntem mai puțin expuși mediului cu publicul, nu am avut de ce să ne oprim. Contractele din zona de construcții nu sunt de pe o zi pe alta, ci pe termen lung, deci mai puțin afectate. Cel puțin deocamdată nu se simte o scădere a cererii, în sensul că cei care aveau planuri și autorizații de construcții – și probabil că și-au și bugetat lucrările – demarează în continuare aceste proiecte.

Se simte în schimb o scădere a cererii de apartamente sau clienții nu mai sunt dispuși să plătească aceleași prețuri?

În ce privește Bistrița, aici prețurile sunt destul de așezate, corecte pentru ambele părți, deloc umflate, fără dumping sau speculații în sus, ceea ce înseamnă că piața nu va fi foarte afectată din acest punct de vedere. Nu vor fi fluctuații de preț foarte mari pentru că marjele nu sunt foarte mari, nici în sus, nici în jos, încât să se întâmple lucrul acesta. În shimb, pe piețele speculative cum este Clujul va fi o problemă suplimentară în ce privește piața chiriilor. Studenții stau acasă o jumătate de an și vor trebui renegociate toate aceste chirii. Acolo, în Cluj, se va întâmpla o oarecare reașezare a pieței. Am studiat lucrurile și am descoperit două situații: sunt dezoltatorii presați de ratele la bănci sau care s-au finanțat destul de scump până acum și care vor trebui să vândă în perioada următoare la prețuri de nimic ca să-și scoată măcar investiția și să nu intre în faliment, iar cei care nu sunt presați de aceste probleme vor ține de preț în continuare.

Cât costă un apartament cu două camere la Bistrița?

La Bistrița, prețul este undeva între 700 și 800 de euro/mp finisat, iar dacă punem un apartament de două camere normal, decent, cu confort mediu spre bun – tendința la ora actuală – undeva la 55 de mp, vorbim de 40.000 de euro.

Oamenii care înainte de criza coronavirus au anunțat că vor să cumpere un apartament s-au răzgândit între timp?

Vorbesc în ce ne privește pe noi. Proiectele noastre imobiliare sunt vândute 100%. Doar trebuie să le finalizăm și nu suntem expuși din acest punct de vedere. Am avut noroc. Puteam să le nimerim într-o fază de dezvoltare. Așa că nu avem clienți care să se răzgândească.

De acum încolo veți fi prevăzători când începeți un proiect nou?

E o întrebare care nu are un răspuns pentru că această criză e imprevizibilă. Studii economice poți face ca să vezi o previzionare pe ciclicitatea piețelor financiare, deci urmează o suprainflație de apartamente și e clar că, pentru trei ani, va cădea. E previzibil. Dar o epidemie de genul acesta e imprevizibilă și, cel puțin în imobiliare unde ciclurile de afaceri sunt de un an, doi, trei, nu ai cum să prevezi și să te pregătești de așa ceva. În spiritul a ceea ce am vorbit despre graficul în formă de V, noi credem că, de anul viitor, lucrurile se vor așeza mai pe toate domeniile în continuare și cererea va fi la fel ca și până acum. În ce ne privește, finalizăm ce avem în prima jumătate a acestui an, iar în cealaltă jumătate ne vom pregăti cu documente ca să putem începe în primăvară.

Ce ați observat că se caută după această perioadă în care lumea a stat în case, în autoizolare? Casele cu curte, cu grădină?

Eu nu sunt dezvoltator de case. Am preferat să fac imobile colective pentru că sunt mai rentabile și toată bătaia de cap e concentrată într-un singur loc, dar observ următorul lucru: dacă ai terenul, o casă pe parter pentru o familie de două persoane maxim cu un copil se poate ridica cu 50.000-60.000 de euro, adică foarte sensibil aproape de un apartament de trei camere de confort bun și probabil că lumea se va orienta spre ele în continuare. Noi intrăm pe categoria celor care vor să se mute din acele cutii de chibrituri, acele apartamente de pe vremea lui Ceaușescu, cu multe camere mici spre apartamente confortabile cu niște coeficienți de confort europeni, la trei camere cu 60-70 de mp. Cam aici se orientează lumea, mai ales pentru că vorbim de un comportament al societății românești care încă tinde spre proprietate. Eu nu cred într-o orientare majoră înspre case. E problematic să stai închis două luni într-un apartament, dar saltul de la un apartament confortabil la o casă confortabilă e de dublu de preț. Nu cred că toată lumea dintr-o dată va putea face acest sacrificiu sau să se gândească la faptul că prima necesitate e o casă că nu mai pot sta într-un apartament. Un apartament e ca o mașină la care nu mai ai de făcut nimic. O casă e ca o mașină premium pe care nu poți să o cumperi fără dotări și în care vei mai băga probabil încă pe atâția bani după. E inevitabil.

Cei care s-au întors din străinătate chiar și cu această criză sanitară au mai venit cu bani să-și cumpere proprietăți imobiliare?

Am văzut foarte mult optimism la ei. Poate că două-trei luni va fi mai problematic, dar ei știu că se întorc în Occident pentru că va fi de muncă. Fiind optimiști în ce înseamnă job-uri și surse de venit pentru ei nu și-au schimbat comportamentul în ce înseamnă căutarea imobilelor sau apartamentelor. La cei din Diaspora nu am văzut această isterie pe care am văzut-o la bistrițenii de acasă.

Vedem multe blocuri în lucru. Există cerere pe măsura ofertei?

Din moment ce noi și concurenții noștri de pe piață declară rate de vânzare destul de bune, asta ne face să credem că există cerere din două motive mari: în primul rând pentru că Bistrița devine centru industrial și de servicii major al acestui județ, mai important decât înainte și atunci concentrează forța de muncă aici, iar ce mi se pare și mai interesant este faptul că cei din Diaspora cumpără cu gândul că peste 2-3 ani pot veni definitiv acasă pentru că pot să trăiască bine aici. Cu meseria învățată acolo, deja salariile în România sunt competitive. Cu o mașină și un apartament aici nu mai are sens să plătească chirie și să aibă alte complicații în străinătate.

Cam câte apartamente sunt acum în Bistrița?

Cred că avem un stoc de 600-700 de apartamente noi, dar care nu va rămâne prea mult timp. Dezvoltatorii sunt optimiști și ratele de vânzări sunt încă bune. E un stoc mic la cererea de acum. Mai precis, dezvoltatorii își vând apartamentele cam în intervalul de dezvoltare a proiectului și nu rămân cu ele nevândute după ce l-au terminat. Acest lucru e îmbucurător.

Am văzut că unele pot fi destul de scumpe, mai ales de tip penthouse.

Acestea sunt cazuri speciale. Niciun dezvoltator nu-și face bugetul după asemenea excepții care reprezintă 5% din suprafața unui proiect. Acestea sunt niște bonusuri. Dacă se vând e bine, dacă nu se vând, ok, când ai nevoie de bani le dai mai ieftin.

Deci nu se anunță nici ieftiniri, nici scumpiri.

Nu, pentru că prețurile de cost nu au fluctuat. Angajații tot atâta câștigă ca și acum două luni, prețul materialelor de construcție este același și cererea nu scade vertiginos, deci nu e cazul să se ieftinească nimic. Eu sunt unul care am început aventura în imobiliare în prima criză majoră din România, în 2008, iar acum sunt optimist. Eu cred că românii au învățat mult din criza precedentă și știu ce au de făcut ca să treacă peste care vor urma. Criza care va urma e una cauzată de lanțul de consum, nu e una artificial financiară care se poate lungi din cauza unor active toxice, lucruri supraevaluate, de niște bani care nu există. Acum discutăm despre un consum care 2-3 luni nu există. A afectat anumite ramuri care, la rândul lor, vor afecta alte ramuri, însă când necesitățile umane vor putea fi satisfăcute după această perioadă de izolare și de carantinare, vom merge la restaurant, vom căuta un hotel și așa mai departe va exista din nou infuzie către zona de horeca, cea mai afectată. În restul zonei industriale nu sunt așa de mari probleme. Occidentul pentru care producem noi bistrițenii în cea mai mare parte a avut o pauză de o lună, dar și-a reluat activitatea.